Investir dans une location saisonnière à Marrakech peut s’avérer extrêmement lucratif avec des rendements pouvant atteindre 8 à 12% selon l’emplacement et la qualité du bien. La ville ocre, destination touristique majeure au Maroc, offre un potentiel considérable pour les investisseurs immobiliers cherchant à diversifier leurs revenus. Entre la location courte durée sur des plateformes comme Airbnb et la location traditionnelle, les opportunités sont nombreuses mais nécessitent une stratégie bien définie.
Ce guide vous dévoile les clés pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif saisonnier à Marrakech, des quartiers les plus prisés aux aspects juridiques à considérer, en passant par les meilleures pratiques de gestion.
À retenir
- Rendement moyen de 8-12% pour les locations saisonnières à Marrakech
- Tarif journalier moyen de 92€ en haute saison
- Gain mensuel potentiel jusqu’à 1965€ en période de forte affluence
- La gestion professionnelle peut augmenter la rentabilité de 15-20%
- Les quartiers de Guéliz et Hivernage offrent le meilleur rapport investissement/rendement
Pourquoi investir dans la location saisonnière à Marrakech ?
Marrakech attire plus de 3 millions de touristes chaque année, créant une demande constante pour les hébergements de courte durée. Cette affluence touristique constitue le fondement d’un marché locatif dynamique et rentable.
La ville bénéficie également d’une excellente connectivité aérienne avec l’Europe et le Moyen-Orient. Ces liaisons facilitent l’accès pour les voyageurs internationaux tout au long de l’année.
Le climat favorable permet une exploitation quasi-permanente des biens, contrairement à d’autres destinations saisonnières. Cette particularité assure un taux d’occupation élevé et des revenus plus stables.
Les meilleurs quartiers pour un investissement locatif rentable
Le choix du quartier influence directement le rendement de votre investissement immobilier à Marrakech. Voici les zones les plus prometteuses :
- Médina – Authenticité et charme des riads, taux d’occupation élevé mais coûts de rénovation importants
- Guéliz – Quartier moderne, forte demande, prix au m² plus abordable que dans la Médina
- Hivernage – Zone premium, clientèle haut de gamme, rendements excellents mais investissement initial conséquent
- Palmeraie – Cadre exclusif, villas avec piscine, location à prix élevé mais saisonnalité plus marquée
Les appartements dans Guéliz offrent généralement le meilleur rapport qualité/prix pour un investisseur débutant. Leur rendement moyen se situe autour de 9-10% avec un investissement initial plus accessible.
Calcul du rendement locatif saisonnier à Marrakech
Pour évaluer précisément la rentabilité d’un bien destiné à la location saisonnière, plusieurs méthodes de calcul peuvent être utilisées. La plus répandue reste la méthode Larcher.
Prenons l’exemple d’un appartement acheté à 150.000€ dans le quartier de Guéliz. Avec un tarif journalier moyen de 92€ et un taux d’occupation de 70%, les revenus annuels atteindraient environ 23.500€.
| Paramètre | Location saisonnière | Location longue durée |
|---|---|---|
| Prix d’achat moyen (70m²) | 150.000€ | 150.000€ |
| Revenus locatifs annuels | 23.500€ | 12.000€ |
| Charges annuelles | 5.300€ | 1.800€ |
| Rendement net | 12,1% | 6,8% |
La formule de calcul du rendement brut est simple : (Revenus locatifs annuels / Prix d’achat) × 100. Pour le rendement net, soustrayez les charges du revenu avant de diviser par le prix d’achat.
Location courte durée vs location longue durée à Marrakech
Le choix entre location saisonnière et traditionnelle dépend de votre profil d’investisseur. Chaque option présente des avantages spécifiques qu’il faut considérer.
La location saisonnière génère des revenus significativement plus élevés. Un appartement loué 600€/mois en longue durée peut rapporter jusqu’à 1.900€ mensuellement en location Airbnb pendant la haute saison.
Cependant, la gestion d’une location courte durée demande davantage d’implication. Entre les check-in, le ménage et la communication avec les voyageurs, l’investissement en temps peut être conséquent.
La location longue durée offre une stabilité appréciable et moins de contraintes de gestion. Elle constitue une alternative intéressante pour les investisseurs recherchant la tranquillité.
Services de conciergerie pour optimiser votre rendement
Faire appel à un service de conciergerie Airbnb à Marrakech peut considérablement améliorer la rentabilité de votre bien. Ces professionnels prennent en charge l’ensemble de la gestion locative.
Les services proposés par les conciergeries incluent généralement :
- Rédaction et optimisation des annonces sur les plateformes
- Accueil des voyageurs et remise des clés
- Ménage et entretien réguliers du logement
- Tarification dynamique selon la saisonnalité
Bien que ces services représentent un coût supplémentaire (généralement entre 15% et 25% des revenus), l’augmentation du taux d’occupation et des tarifs journaliers compense largement cet investissement.
Aspects juridiques et fiscaux de la location saisonnière au Maroc
Le cadre légal marocain concernant la location touristique a évolué ces dernières années. Depuis 2023, tout bien proposé en location courte durée doit être déclaré auprès des autorités compétentes.
Une licence d’exploitation peut être nécessaire selon la taille et la catégorie du bien. Cette formalité administrative est indispensable pour exercer légalement cette activité.
Sur le plan fiscal, les revenus générés par la location saisonnière sont soumis à l’impôt sur le revenu au Maroc. Le taux applicable varie selon le montant des revenus et le statut du propriétaire.
Les non-résidents peuvent également être concernés par les conventions fiscales entre le Maroc et leur pays de résidence. Une consultation avec un expert-comptable local est fortement recommandée.
Comment maximiser l’attractivité de votre bien sur Airbnb
La présentation de votre annonce impacte directement le taux d’occupation et le tarif journalier que vous pourrez appliquer. Plusieurs éléments sont essentiels pour séduire les voyageurs.
Des photos professionnelles constituent le premier élément d’attraction. Investir dans un shooting photo de qualité peut augmenter vos réservations jusqu’à 25%.
La décoration intérieure doit allier confort occidental et touches marocaines authentiques. Cet équilibre est particulièrement recherché par les touristes internationaux.
Proposer des services additionnels comme le transfert depuis l’aéroport ou des excursions personnalisées peut justifier un tarif plus élevé. Ces prestations améliorent l’expérience globale des voyageurs.
Saisonnalité et stratégie de tarification
Marrakech connaît plusieurs périodes de haute saison durant lesquelles la demande s’intensifie considérablement. Ces périodes sont essentielles pour maximiser vos revenus.
Les mois les plus rentables sont généralement mars-mai et septembre-novembre. Durant ces périodes, les tarifs peuvent être augmentés de 30 à 50%.
La période de Noël et du Nouvel An attire également de nombreux touristes européens. Cette période courte mais intense permet d’appliquer des tarifs premium.
En basse saison, particulièrement pendant l’été où les températures sont très élevées, il est préférable d’ajuster les tarifs à la baisse pour maintenir un taux d’occupation acceptable.
FAQ sur le rendement des locations saisonnières à Marrakech
Quel est le rendement moyen d’une location saisonnière à Marrakech ?
Le rendement moyen se situe entre 8% et 12% net annuel, selon l’emplacement et la qualité du bien. Les propriétés bien situées dans la Médina ou à Guéliz peuvent atteindre des rendements supérieurs.
Faut-il passer par une agence pour gérer sa location saisonnière ?
Bien que cela ne soit pas obligatoire, faire appel à une agence ou un service de conciergerie est fortement recommandé, surtout pour les propriétaires non-résidents. Cela permet d’optimiser le taux d’occupation et de garantir une gestion professionnelle.
Quels sont les coûts cachés d’une location saisonnière à Marrakech ?
Les principaux coûts à prévoir incluent les charges de copropriété, l’entretien régulier, les commissions des plateformes (3-5%), les services de conciergerie (15-25%), les taxes locales et les frais de remise en état entre chaque location.
Est-il préférable d’acheter un riad ou un appartement moderne ?
Cela dépend de votre budget et de vos objectifs. Les riads offrent une expérience authentique très recherchée mais nécessitent plus d’entretien. Les appartements modernes sont plus faciles à gérer et attirent une clientèle différente. Le rendement peut être excellent dans les deux cas.
Yasmine El Idrissi est la plume solaire d’Au Soleil du Maroc. Née à Rabat et formée au journalisme à Paris, elle sillonne le royaume depuis plus de dix ans, tablette dans une main et carnet d’adresses dans l’autre. Entre ateliers d’artisans à Fès, oasis secrètes du Drâa et tables d’hôtes gourmandes, elle capture l’authenticité du pays et la partage avec un regard pétillant, engagé pour un tourisme responsable. Quand elle n’écrit pas, Yasmine cultive sa passion pour la calligraphie maghrébine et les épices rares qu’elle collectionne comme autant de souvenirs parfumés.
