L’achat d’un terrain agricole au Maroc en 2025 représente une opportunité d’investissement attractive pour les agriculteurs et les investisseurs. La procédure requiert une connaissance approfondie de la législation marocaine, particulièrement pour les étrangers souhaitant acquérir des terres agricoles. Ce guide détaille les étapes essentielles, les restrictions légales et les avantages fiscaux disponibles cette année.
À retenir
- Les étrangers peuvent acquérir des terrains agricoles via une société marocaine (SARL, SA)
- Exonération fiscale sur les revenus agricoles jusqu’en 2025
- Prix moyens: 50 000 à 250 000 MAD/hectare selon les régions
- Vérification obligatoire du statut juridique du terrain avant achat
- Subventions disponibles via le Plan Maroc Vert et le Fonds de Développement Agricole
Les avantages d’investir dans les terres cultivables marocaines
Le secteur agricole marocain connaît une croissance soutenue depuis plusieurs années. En 2025, il représente environ 14% du PIB national et continue d’attirer les investissements étrangers et locaux.
Les terrains agricoles marocains offrent un excellent rapport qualité-prix comparé à d’autres marchés internationaux. Le climat favorable permet diverses cultures tout au long de l’année.
- Rendement potentiel élevé – Certaines exploitations spécialisées affichent des rendements annuels dépassant 8%
- Diversification du portefeuille – L’immobilier agricole constitue une valeur refuge face aux fluctuations des marchés financiers
- Valorisation constante – La valeur des terres agricoles augmente régulièrement, avec une hausse moyenne de 5% par an depuis 2020
- Subventions gouvernementales – Le Plan Maroc Vert offre des aides substantielles aux exploitants agricoles
Cadre légal pour l’acquisition de parcelles agricoles
La législation marocaine encadre strictement l’achat de terrains agricoles, particulièrement pour les investisseurs étrangers. Un étranger ne peut pas acheter directement un terrain à vocation agricole au Maroc.
Cette restriction peut néanmoins être contournée légalement. La création d’une société marocaine permet aux étrangers d’acquérir indirectement des terres agricoles à exploiter.
Les types de sociétés recommandés sont la SARL (Société à Responsabilité Limitée) ou la SA (Société Anonyme). Ces structures offrent une protection juridique adaptée et facilitent l’accès aux subventions.
Avant toute transaction, il est impératif de vérifier le statut juridique du terrain. Les terres peuvent être titrisées, en cours d’immatriculation ou sous régime traditionnel (melk).
Prix et tendances du marché foncier agricole en 2025
Les prix des terrains agricoles varient considérablement selon les régions, l’accès à l’eau et la qualité des sols. En 2025, voici les fourchettes de prix observées:
| Région | Prix moyen (MAD/hectare) | Spécialités agricoles |
|---|---|---|
| Souss-Massa | 120 000 – 280 000 | Agrumes, primeurs |
| Meknès-Fès | 60 000 – 180 000 | Oliviers, céréales |
| Marrakech-Safi | 80 000 – 200 000 | Arboriculture, maraîchage |
| Tanger-Tétouan | 90 000 – 220 000 | Fruits rouges, avocats |
Ces prix restent attractifs comparés aux marchés européens où des terres similaires coûtent 3 à 5 fois plus cher. La tendance haussière se poursuit en 2025 avec une augmentation annuelle moyenne de 5-7%.
Procédure d’achat d’un domaine agricole
L’acquisition d’un terrain agricole au Maroc suit un processus spécifique. La connaissance des étapes clés permet d’éviter les pièges fréquents.
La première démarche consiste à identifier un bien correspondant à vos besoins et votre budget. Faites appel à un agent immobilier spécialisé ou consultez les plateformes en ligne dédiées.
Vérifiez ensuite la conformité juridique du terrain auprès de la Conservation Foncière. Cette étape cruciale révèle les éventuelles servitudes, hypothèques ou litiges.
- Pour un terrain immatriculé: demandez un certificat de propriété récent
- Pour un terrain non immatriculé: exigez une moulkia (acte adoulaire de propriété)
- Vérifiez le zonage et les restrictions d’usage auprès des services municipaux
La signature d’un compromis de vente devant notaire ou adoul précède l’acte définitif. Un acompte de 10% est généralement versé à cette étape.
Avantages fiscaux pour les exploitants agricoles
Le Maroc offre un cadre fiscal avantageux pour encourager les investissements dans le secteur agricole. En 2025, plusieurs incitations demeurent attractives.
L’exonération de l’Impôt sur les Sociétés pour les exploitations agricoles arrive à échéance fin 2025. Cette mesure introduite progressivement depuis 2020 maintient un régime favorable cette année.
Les revenus agricoles inférieurs à 5 millions de dirhams restent totalement exonérés d’impôt. Au-delà, un barème progressif s’applique avec des taux avantageux.
La TVA sur les intrants agricoles bénéficie également d’un traitement préférentiel. De nombreux équipements et matériels sont soumis au taux réduit de 7% au lieu de 20%.
Subventions et aides disponibles pour l’agriculture
Le gouvernement marocain soutient activement le secteur agricole à travers diverses subventions. Ces aides financières réduisent significativement le coût des investissements.
Le Fonds de Développement Agricole (FDA) reste le principal instrument de subvention en 2025. Il couvre partiellement les dépenses liées à:
- L’irrigation goutte-à-goutte (jusqu’à 80% du coût)
- L’acquisition de matériel agricole (30 à 50%)
- Les plantations fruitières (subventions à l’hectare)
- La certification bio et l’agriculture de précision
La stratégie « Génération Green 2020-2030 » a renforcé ces dispositifs. Elle met l’accent sur l’agriculture durable, la digitalisation et l’entrepreneuriat des jeunes ruraux.
Pour accéder à ces aides, les dossiers doivent être déposés auprès des Directions Provinciales de l’Agriculture. Un plan d’affaires détaillé augmente considérablement les chances d’obtention.
Études de cas: Réussites d’acquisitions agricoles
Plusieurs investisseurs ont réussi leur implantation dans le secteur agricole marocain. Ces exemples concrets illustrent les stratégies gagnantes adoptées en 2023-2024.
Un groupe français a acquis 120 hectares dans la région de Meknès via une SARL marocaine. Spécialisé dans l’oléiculture intensive, il a bénéficié de subventions couvrant 40% de son système d’irrigation.
Un entrepreneur marocain a transformé 25 hectares en exploitation de fruits rouges biologiques près de Larache. Son projet a atteint la rentabilité en moins de trois ans grâce aux débouchés à l’export.
Une coopérative agricole regroupant 15 petits exploitants a mutualisé ses ressources pour acquérir 80 hectares. Cette approche collective a facilité l’accès aux financements et aux marchés internationaux.
Défis et risques à considérer
L’investissement dans les terres agricoles comporte certains défis qu’il convient d’anticiper. Une préparation adéquate permet de minimiser ces risques.
Le stress hydrique constitue un enjeu majeur au Maroc. Les changements climatiques accentuent les périodes de sécheresse dans certaines régions.
Les variations des cours mondiaux des produits agricoles peuvent affecter la rentabilité des exploitations. Une diversification des cultures atténue ce risque.
La main-d’œuvre qualifiée peut manquer dans certaines zones rurales. Former les équipes locales devient alors un facteur clé de réussite.
Les procédures administratives restent parfois longues malgré les efforts de simplification. La patience et la persévérance sont essentielles pour mener à bien un projet d’acquisition.
FAQ sur l’achat de terrains agricoles au Maroc
Un étranger peut-il acheter directement un terrain agricole au Maroc?
Non, la législation marocaine interdit aux étrangers d’acheter directement des terrains à vocation agricole. Cependant, ils peuvent acquérir ces terres indirectement en créant une société marocaine (SARL ou SA).
Quels sont les délais pour immatriculer un terrain agricole?
L’immatriculation d’un terrain agricole prend généralement entre 6 et 18 mois selon la complexité du dossier, la région et l’existence éventuelle de contentieux. Cette procédure est indispensable pour sécuriser l’investissement.
Jusqu’à quand durent les exonérations fiscales pour l’agriculture?
Les exonérations fiscales pour les exploitations agricoles sont maintenues jusqu’à fin 2025 pour les revenus inférieurs à 5 millions de dirhams. Au-delà, un barème progressif s’applique selon le chiffre d’affaires.
Comment savoir si un terrain est constructible ou strictement agricole?
Il faut consulter le plan d’aménagement ou le plan de développement rural auprès de l’Agence Urbaine de la région concernée. Ces documents précisent le zonage et les restrictions applicables à chaque parcelle.
Yasmine El Idrissi est la plume solaire d’Au Soleil du Maroc. Née à Rabat et formée au journalisme à Paris, elle sillonne le royaume depuis plus de dix ans, tablette dans une main et carnet d’adresses dans l’autre. Entre ateliers d’artisans à Fès, oasis secrètes du Drâa et tables d’hôtes gourmandes, elle capture l’authenticité du pays et la partage avec un regard pétillant, engagé pour un tourisme responsable. Quand elle n’écrit pas, Yasmine cultive sa passion pour la calligraphie maghrébine et les épices rares qu’elle collectionne comme autant de souvenirs parfumés.
